【第61回】住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の期間は13年に延長？適用条件や手続きの流れを解説

1. 令和4年度の税制改正大綱｜住宅ローン控除の延長が決定

2021年12月10日に「令和4年度税制改正大綱」が発表されました。住宅ローン控除もこの影響を受け、適用期間の延長が決定されるとともに、適用要件がこれまでと変更になる箇所があります。

今回の改正で最も注目を浴びたのは、控除率の改正です。これまでの控除率（年末の住宅ローン残高に乗じる割合）は1%となっていましたが、今回の改正により0.7%に変更されました。

さらに、購入する住宅の内容と居住年により、借入限度額（最大控除額）および控除期間が異なる点にも注意が必要です。

また、住宅ローン控除の適用要件の一つに所得要件があり、これまでは前年の所得が3,000万円以下だったものが、改正後は2,000万円以下となっています。

今回の改正では、適用期間以外にもさまざまな要件が変更になっていますので、注意しておきましょう。

2. 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除住宅ローン減税制度）は最大13年間、所得税等から控除される

住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、個人が住宅ローンなどを利用して、マイホームの新築、取得または増改築などを行い、2022年12月31日までに入居し、一定の要件を満たす場合に適用されるものです。

適用期間は改正により10年から13年に延長され、年末時点の住宅ローン残高に一定の割合（0.7%）を乗じた額が所得税額から控除される仕組みです。所得税額から控除しきれない場合は、所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）の範囲内で住民税額からも控除されます。

以下に改正後の住宅ローン控除の内容をわかりやすく表にしていますので、参考にしてください。

借入限度額

※ただし、2023年までに新築の建築確認を行ったものについては、2,000万円とする。

控除期間

• 新築住宅および買取再販：13年（ただし、「その他の住宅」に該当する場合は、2024年以降の入居の場合、10年となる）
• 既存住宅：10年

控除率

一律0.7%

所得要件

2,000万円以下

床面積要件

50平方メートル以上（新築の場合、2023年までに建築確認を行ったものについては40平方メートル以上とする。ただし、その際の所得要件は1,000万円以下となる）

2-1 対象となる住宅

住宅ローン控除の対象は、新築住宅、中古住宅のほか、増築リフォーム工事です。中古住宅の場合は耐震性能を有していることが条件であり、住宅ローン控除の対象となる増築リフォーム工事の具体的な内容は以下のとおりです。

• 増改築、建築基準法に規定する大規模修繕もしくは模様替え
• マンションの専有部分の床や階段、または壁の半分以上について行う一定の修繕および模様替え
• 家屋のうち、居室や調理質、浴室、トイレ、洗面所、玄関、廊下などの一室の床または壁の全部について行う修繕および模様替え
• 現行耐震基準へ適合するための耐震改修工事
• 一定のバリアフリー改修および省エネ改修工事

また、「自己所有の住宅であり、所有者自身が居住する住宅の増改築等であること」が要件となり、床面積が50平方メートル以上（一部40平方メートル以上）でなければなりません。

2-2 適用要件

では、それぞれの住宅の適用要件について、さらに詳しく見ていきましょう。

2-2-1 新築住宅の適用要件

• 新築もしくは取得した日から6カ月以内に入居し、住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること。
• 新築もしくは取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分がもっぱら自分の居住用であること。
• 住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

ただし、消費税率10%の税率が適用される住宅で、令和2年10月1日から令和3年9月30日までの間に契約が締結されている場合は40平方メートル以上50平方メートル未満でも適用となりますが、その際の住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額については、1,000万円以下であることが要件です。

• 利用する住宅ローンが10年以上にわたって分割して返済する方法になっていること。 ただし、勤務先からの借り入れの場合、無利子または0.2%に満たない利率で借り入れる場合は対象となりません。親族や知人からの借り入れについても同様です。
• 新築または取得した家屋に居住した際、以下の期間において、それまで住んでいた家屋などについて、「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例」などの適用を受けていなこと。

令和2年3月31日以前に譲渡した場合：居住開始年とその前後2年ずつ（合計5年間）

令和2年4月1日以降に譲渡した場合：居住開始年とその前2年その後3年の合計6年間

2-2-2 中古住宅の適用要件

中古住宅の適用要件は以下のとおりです。

• 建築後、使用されたものであること。
• 次のいずれかに該当する住宅

1. 家屋が建築された日から、取得の日までの期間が20年以内 （ただし、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内）
2. 耐震基準に適合する建物であること
3. 平成26年4月1日以後に取得した住宅で、上の①および②のいずれにも該当しない場合は、その取得日までに耐震改修工事の実施について申請を行い、入居日までに家屋が耐震基準に適合していることが証明されること
4. その家屋の取得時に生計を一つにしており、その取得後も引き続き生計を一つにする親族など、特別な関係のあるものからの取得でないこと
5. 贈与による取得ではないこと

• 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分がもっぱら自分の居住用であること。
• 住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
  ただし、消費税率10%の税率が適用される住宅で、令和2年10月1日から令和3年9月30日までの間に契約が締結されている場合は40平方メートル以上50平方メートル未満でも適用となりますが、その際の住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額については、1,000万円以下であることが要件です。
• 利用する住宅ローンが10年以上にわたって分割して返済する方法になっていること。
  ただし、勤務先からの借り入れの場合、無利子または0.2%に満たない利率で借り入れる場合は対象となりません。親族や知人からの借り入れについても同様です。
• 取得した家屋に居住した際、以下の期間において、それまで住んでいた家屋などについて、「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例」などの適用を受けていないこと。

令和2年3月31日以前に譲渡した場合：居住開始年とその前後2年ずつ（合計5年間）

令和2年4月1日以降に譲渡した場合：居住開始年とその前2年その後3年の合計6年間

2-2-3 増築リフォームの適用要件

住宅ローン控除は、住宅の購入だけではく、増改築などを行った場合でも適用されます。その際の要件は以下のとおりです。

• 自分が所有し、居住している家屋についての増改築であること。
• 次のいずれかの工事に該当すること。

1. 増築、改築、建設基準法に規定する大規模修繕または大規模な模様替え
2. マンションなどの区分所有建物のうち、区部所部分の床や階段または壁の半分以上に対して行う一定の修繕や模様替え
3. 家屋（マンションの場合は区分所有部分）のうち、居室やキッチン浴室、トイレ、廊下や玄関の一室の床方は壁の全部に対して行う修繕や模様替え
4. 耐震基準に適合させるための一定の修繕や模様替え
5. 一定のバリアフリー改修および省エネ改修工事

• 増改築を行った日から6カ月以内に入居し、住宅ローン控除の適用を受ける12月31日まで引き続き居住していること。
• 増改築した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分がもっぱら自分の居住用であること。
• 住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。 ただし、消費税率10%の税率が適用される住宅で、令和2年10月1日から令和3年9月30日までの間に契約が締結されている場合は40平方メートル以上50平方メートル未満でも適用となりますが、その際の住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額については、1,000万円以下であることが要件です。
• 増改築工事にかかった費用が100万円を超えており、その2分の1以上が、自分が居住する部分の工事費用であること。

その他、増改築に関して借り入れたローンの要件や「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例」の制限については、新築および中古住宅と同じです。

2-3 居住開始時期・消費税率による控除額等を確認

現時点の一般住宅における居住開始時期および消費税率における控除額などについて、わかりやすく表にしてみましたので参考にしてください。

表のとおり、令和4年4月以降の入居の場合、控除率がこれまでよりも0.3%少なくなるとともに、新築住宅か中古住宅かで最大控除額が異なる点に注意が必要です。また、住民税の控除上限額や所得要件も変更になることを覚えておきましょう。

3. 住宅ローン控除の「長期優良住宅」ってなに？

住宅ローン控除においては、長期にわたって良好な状態で利用できる住宅に対して、優遇措置を設けています。

3-1 長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、長期間にわたって良好な状態で使用するために、以下の措置が講じられている住宅を指します。

• 長期にわたって使用するための構造および設備を有している
• 居住環境などへの配慮を行っている
• 一定面積以上の住戸面積を有している
• 維持保全の期間、方法を定めている
• 自然災害に対する配慮を行っている

上のうち「長期にわたって使用するための構造および設備を有している」については、建築物に関する技術的な基準で構成されており、多くは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた住宅性能表示制度の基準を準用しています。具体的な内容は以下のとおりです。

戸建て住宅

集合住宅

共通項目

そして、上記のすべての措置を講じたうえで都道府県もしくは市区町村に認定申請を行うことで、「長期優良住宅」として認定を受けることができます。また、長期優良住宅の認定は新築だけではなく、平成28年4月より増改築を行う場合でも取得することができるようになっています。

長期優良住宅に認定されると、住宅ローン控除の控除額が増えるなどといったメリットがあります。

3-2 長期優良住宅と一般の住宅の違いを比較

住宅ローン控除における、長期優良住宅と一般住宅における適用内容の違いは以下のとおりです。まず、令和4年12月31日までに入居した場合の比較です。

ただし、この場合、以下の契約期間に契約を結び、2022年12月末までに入居した場合のものです。

• 注文住宅：2020年10月1日から2021年9月30日まで
• その他の住宅：2020年12月1日から2021年11月30日まで

では、令和4年度の改正後の内容を見ていきましょう。

改正後は、長期優良住宅の場合、令和7年3月の入居まで13年間の控除期間が適用され、控除対象となる借入限度額は4,500万円（令和5年までの入居であれば5,000万円）です。一般の住宅の場合も、居住年が令和5年末までかそれ以降かで控除期間および借入限度額が異なります。

4. 住宅ローン控除を利用するための手続き・必要書類とは

住宅ローン控除を利用するための手続きや必要書類は、適用を受ける初年度（1年目）と2年目以降で異なります。

4-1 控除初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除を受ける初年度（入居した年）は、必ず確定申告が必要です。確定申告期間は原則として翌年の2月16日～3月15日となっています。万が一、住宅ローン控除の申請を忘れた場合は、居住開始日の翌年の1月1日から5年以内に申告の手続きをすれば控除を受けられます。

住宅ローン控除を受けるために必要な確定申告では、住宅ローン控除や医療費控除などの手続きもあわせて行えます。税金が還付される「還付申告」は翌年の1月1日から受け付けているので、早めに書類を作成するといいでしょう。人が少ない時期に申告できるだけでなく、還付金を早めに受け取ることが可能です。

住宅ローン控除初年度の確定申告時は、多くの書類が必要です。中には平日でなければ入手できない書類もありますので、 提出時に慌てることのないよう、事前にあらかじめ準備しておきましょう。

なお、2年目からの住宅ローン控除は、給与所得者は年末調整で行えます。ただし、自営業者などは引き続き確定申告で行わなければなりません。

4-2 確定申告に必要な書類一覧

住宅の新築および取得

増改築

これらの書類以外に、提出時には本人確認書類（マイナンバーカードのコピーなど）が必要になることがあるためあらかじめ準備しておくことをおすすめします。

4-3 2年目以降の対応

前述のとおり、給与所得者は税務署から届く書類や金融機関から届く残高等証明書など必要書類を勤務先に提出することで、年末調整にて住宅ローン控除が受けられます。よって、2年目以降は確定申告が不要です。

自営業者など源泉徴収の対象となっていない人は、2年目以降も引き続き確定申告をしなければいけません。

また、住宅ローン控除の申告は還付申請のため、もし確定申告を忘れたとしても5年以内であれば遡って還付を受けられます。とはいえ、時間が経つと手続きを忘れる可能性もあるので、できるだけ該当する年に確定申告を行い、還付を受けるようにしましょう。

住宅ローン控除は最大13年適用される！ただし2022年以降は要件が変更されているので注意

住宅ローンを利用し、住宅の新築や取得、増改築などを行った際には、その契約時期および入居時期に応じて最大13年間住宅ローン控除が適用されます。

ただし、令和4年度の税制改正大綱により、これまでと適用要件や控除の内容が異なっているため、これから住宅ローン控除の適用を受けようと思っている人は注意が必要です。

また、住宅ローン控除の適用を受けるためには、初年度は必ず確定申告で行う必要がありますので、必要書類を準備し、期限内に確定申告を行うことを忘れないようにしてください。