【第75回】不動産担保ローンの必要書類は？早く契約するために知っておくべきこととは

1. 不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは不動産を担保として提供し、融資を受ける商品です。担保として提供する不動産の名義は、原則として申込む本人のものですが、金融機関によっては家族や法人名義の不動産を認めているところもあります。
 不動産を担保にするということは、万が一返済不能になった場合、担保である不動産を売却して現金化し借入金額を返済する、ということです。
 そのため、不動産担保ローンの審査では、申込んだ方の返済能力に加え、担保として提供する不動産の価値も合わせて審査が必要です。不動産の名義やその価値の調査をしなければならないため、審査には時間がかかります。しかし、その分無担保のローンよりも審査に通過しやすい、といった特徴があります。

1-1 メリット

不動産担保ローンのメリットは、無担保のローンよりも低金利で融資を受けられることです。

また、担保とする不動産の価値によっては、無担保ローンよりも高額な融資を受けられます。無担保ローンは最高でも1,000万円程度の融資額であることが多いのですが、不動産担保ローンの場合1億円以上の融資を受け付けているところもあります。

融資額が高額なことから、借入期間を30年ほどと長期間にしている金融機関が多くあることも、不動産担保ローンの大きなメリットです。返済期間は長くなりますが、返済回数を増やせることから毎月の返済額を抑えられます。ただし、いくら低金利だからとはいえ高額な融資を長期間借り入れると、利息の負担は大きくなります。

支払う利息分の金額をなるべく抑えるためには、早めに完済するようにしましょう。また、返済不能になったとしても担保（不動産）を利用して返済が可能です。

1-2 デメリット

不動産担保ローンを契約するデメリットは、審査に必要な書類が多く、申込みから融資実行まで時間がかかることです。

また、担保となる不動産を評価するための不動産鑑定費用や、契約時には抵当権設定登記費用がかかるなど、無担保のローンにはない利息以外の費用が発生します。

返済不能になったときには、担保とした不動産を手放さなければならない点にも注意が必要です。

2. 不動産担保ローン審査申込時に必要な書類

不動産担保ローンの申込み時や審査を受ける際に必要な書類は、申込み先の金融機関によって異なります。
 ここでは、一般的に必要となる書類について解説します。

2-1 本人確認書類

本人確認では申込者が本人であるかを確認するための書類で、基本的に以下のものが必要となります。

• 運転免許証
• パスポート
• マイナンバーカード
• 住民基本台帳カード

このような顔写真付きの書類が準備できない場合は、一般的に健康保険証、もしくは印鑑証明書や戸籍謄本、住民票など、住んでいる市区町村の窓口で発行している書類のうち2点以上の用意が必要です。

法人が申込む場合は、代表者の本人確認書類と合わせ、法人登記簿謄本（通常発行日よりも3ヶ月以内のもの）を提出する必要があります。

法人登記簿謄本は履歴全部事項証明書もしくは代表者事項証明書のどちらでもよく、会社の本店所在地を管轄する法務局にて取得します。取得の際には申請書と手数料分の収入印紙が必要となるため、事前に準備しておくとスムーズです。

2-2 収入を証明する書類

収入証明書類は、収入がどのくらいあるのかを証明する書類で、本人の返済能力を判断するために必要です。継続して安定した収入があれば、その分返済能力があるとみなされますし、収入が安定していなければ、返済能力が低いと判断されます。

必要な書類の詳細は、申込む方の属性（給与所得者、個人事業主、法人）で異なります。それぞれに必要な書類について、以下に詳しく解説します。

2-2-1 個人（給与取得者）

個人（給与所得者）の場合、収入証明書類は基本的に勤務先の会社で取得します。勤務先で取得できる収入証明書類は、「源泉徴収票」もしくは「給与の支払明細書」です。

仮に勤務先での発行が難しい場合は、市区町村の窓口で取得できる「所得・課税証明書」もしくは「住民税納税通知書」でも問題ないでしょう。

2-2-2 個人事業主

個人事業主の収入証明書としては、確定申告書の控え（2～3年分）がよく利用されます。確定申告書の控えが手元にない場合は、提出先の税務署に対し「開示請求」を行えば再発行可能です。再発行には約1ヶ月程度の時間がかかるため、はやめに請求しておくとよいでしょう。

確定申告をe-Taxで行っていれば、「確定申告書のデータ」と合わせて「受信通知」による提出でもできる場合があります。そのほか、所得証明書（市区町村の窓口で取得）もしくは納税証明書（税務署で取得）なども収入証明書として提出できます。

2-2-3 法人

法人の場合は、基本的に「法人の決算報告書」もしくは「法人事業納税証明書」の直近3期分の提出が求められます。

法人や個人事業主は、固定給が保証されている給与所得者と異なり、毎月安定した収入は保証されていません。そのため、今後についても問題なく事業が続けていけるのか、といった点を審査されます。そこで、法人や個人事業主の場合は、融資を受けた後の返済計画が分かるもの（事業計画書もしくは資金計画書）を求められることが一般的です。

2-3 納税証明書

納税証明書とは税金を払っているかどうかを確認する書類です。国税の納税証明書には4つの種類があり、それぞれで証明内容が異なります。

国税については税務署に、都道府県税については都道府県税事務所、市区町村税については市区町村役場で発行します。税金の支払いは基本的に免除されません。そのため、滞納していると融資した金額の返済が滞る可能性が高いと金融機関は判断します。

2-4 担保にする不動産関連の書類

不動産担保ローンの審査において担保となる不動産の価値を調査しないと、ローンの担保とできるかどうかの判断はできません。そのため、担保にする不動産の価値や所有者などが分かる書類も必要です。

具体的には、「不動産売買契約書」や「工事請負契約書」、「重要事項説明書」のほか、間取り図や管理費、修繕積立金などが分かるものを準備しましょう。契約書や重要事項説明書は、契約時に渡されるため、すでに所有しているものです。

3. 不動産担保ローン契約時に必要になるもの

不動産担保ローンの審査に通過したら契約に移ります。契約の際にも、審査の時と同様に揃えておかなければならない書類があるため、あらかじめ準備しておきましょう。

3-1 印鑑証明

印鑑証明とは、役所が「その印影がその方の印鑑で間違いないこと」を証明するもので、印鑑証明書は、役所に登録された印鑑が本物であるということを証明する書類です。

印鑑証明書は、自分が住んでいる住所地を管轄している役場で発行できます。また、マイナンバーカードを持っていれば、コンビニエンスストアに設置されている端末からも発行可能です。

3-2 実印

実印とは、印鑑証明を作成する時に登録した印鑑です。実印を使うときには、同時に印鑑証明書が必要なケースがほとんどです。実印の押印と、印鑑証明書が揃ってはじめてその印鑑が本物の実印だと証明できます。

実印は契約時だけでなく、抵当権設定登記手続きの際にも必要です。不動産担保ローンでは、融資を受ける金融機関に抵当権を設定する必要があり、登記の書き換えの際に「実印」と「印鑑証明書」がそろっていなければなりません。

3-3 登記済権利書もしくは登記識別情報通知

登記済権利書とは、登記簿に記載された土地の所有者と同一人物であることを証明するもので、登記識別情報通知とは、オンライン化された登記済権利書のかわりに発行されるものです。

登記済権利書がオンライン化されたのは2005年であるため、それ以降に登記を行った場合は登記識別情報通知で登記手続きを行います。登記済権利書または登記識別情報通知は、不動産登記書き換えの際に必要であるため、事前に法務局にて取得しておきましょう。

3-4 住民票

住民票は不動産登記の申請に必要になるため、契約時には住民票も用意しましょう。金融機関によっては、発行後3ヶ月以内のものでなくてはならないため、以前取得して家に保管しておいたものでは利用できない可能性があります。

住民票は住んでいる市区町村の窓口で取得できるほか、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアに設置されている端末で取得できます。

3-5 収入印紙

契約の際には「金銭消費貸借契約書」を金融機関と結ぶとともに、抵当権設定登記の手続きを行いますが、その両方に収入印紙が必要です。

金銭消費貸借契約書貼付する収入印紙の額とは、契約書に記載されている金額によって異なります。また、抵当権設定登記の際には、登録免許税を収入印紙で納める必要があります。登録免許税の額は登記の内容によって異なります。

4. 不動産担保ローンは保証人が必要になることがある

不動産担保ローンは、担保として不動産を提供することから、保証人は基本的に不要です。ただし、不動産の価値や申込み者本人の返済能力次第では、保証人を求められるケースがあります。

保証人はローンを借りていた方が返済不能になった際、かわりに返済の義務を負い、「物上保証人」と「連帯保証人」の2種類があります。それぞれの詳細は以下のとおりです。

4-1 物上保証人

物上保証人とは、不動産など自分の財産を担保として提供し、他人の債務を保証する人のことをいいます。

不動産担保ローンを利用する人が、自分名義ではない不動産を担保として提供する場合、その担保となる不動産の所有者は物上保証人です。そして、不動産担保ローンの契約者が返済不能の状態になったとき、物上保証人は担保として提供した不動産の価値までの返済義務を負います。

4-2 連帯保証人

連帯保証人は通常の保証人よりも厳しい責任を負っています。

通常、保証人には次の3つの権利が認められています。

しかし、連帯保証人にはこれらの権利は認められていません。そのため、連帯保証人は借りた本人が返済不能になった際には、かわりに返済する義務を負います。

5. 不動産担保ローンで保証人が用意する必要書類

不動産担保ローンの利用で保証人が必要になった場合、保証人も用意しなければならない書類があります。それぞれどのような書類か解説します。

5-1 本人確認書類

保証人本人が確認できる書類が必要です。具体的な書類としては、申込者本人が必要となる本人確認書類と同じです。

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• パスポート

このような顔写真付きの本人確認書類を用意しましょう。顔写真付きの書類が用意できない場合は、公的書類（住民票や印鑑証明書など）を2点以上用意する必要があります。

5-2 印鑑証明書と実印

保証人に印鑑証明書と実印が必要になる理由は、保証人が所有する不動産に抵当権設定登記を行う手続きのためです。登記手続きの書類に実印を押し、それが保証人の実印だということが証明できる印鑑証明書を合わせて提出する必要があります。

5-3 所得証明書

連帯保証人の場合は、所得を証明する書類も必要です。連帯保証人には、債務者本人が返済不能になった際に、債務者に代わって返済を行う義務が生じます。そのため金融機関側としても、連帯保証人になる方に「返済を行えるだけの返済能力があるかどうか」を判断しなければなりません。その判断資料として、所得証明書の提出が求められます。

6. 不動産担保ローンで担保にできるもの

不動産ローンを利用する際に担保として利用できる不動産には、「土地」、「建物」のほか、「マンション」がありますが、それぞれ担保として利用できるための条件を満たしていなければなりません。その条件について、以下で説明します。

6-1 土地

土地を担保として提供する場合、その土地に価値がなければ担保として認められません。土地の価値は、国土交通省が発表する「公示地価」、都道府県が発表する「基準地価」、国税庁が発表する「路線価」などを基に判断します。

判断の基準や計算方法は金融機関によって異なるため、その土地を担保にすることでどのくらい借りられるのかを金融機関の担当者に確認してみてもよいでしょう。ただ、基本的に借入可能額は、その土地の評価額の60%～80%の範囲内で決められます。

6-2 建物

建物も担保にできますが、築年数が古い戸建ては価値が認められないケースも多いでしょう。

金融機関によっては、法定耐用年数を超えた建物については担保として取り扱わない場合もあります。そのため、法定耐用年数を超えた建物を担保にできるかどうか、事前に金融機関の担当者に確認してみるとよいでしょう。

6-3 マンション

マンションも担保として利用可能です。マンションの場合、築年数が古くても戸建てと異なり、マンション自体が持つ一定の価値があるとみなされやすいでしょう。そのため、築年数が経過したマンションでも不動産担保ローンの担保とできる可能性があります。

7. 不動産担保ローンを組むときの流れ

一般的な不動産担保ローンを組む際の手続きの流れは以下のとおりです。ただし、細かい点については、金融機関ごとに異なります。

1．仮審査申込み

仮審査を受けることで、不動産担保ローンの利用が可能かを事前に判定する仕組みを設けている金融機関がほとんどです。そうすることで、不動産担保ローンの利用ができないと分かっていながら詳細な審査を行うといった無駄な時間を省いています。

仮審査では、基本的に本人確認資料の提出を求められるため、忘れずに用意しておきましょう。その後、担当者から仮審査の結果および本申込み可否の連絡があります。

2．本申込み・本審査

仮審査に通過したら本申込み、本審査へと移行します。審査に必要な書類は、本人確認書類や収入証明書類のほか、担保として提供する不動産に関連する書類などがありますが、申込む金融機関によって必要書類は異なります。事前に公式サイトなどで確認し、事前に準備しておくとスムーズです。

不動産担保ローンは、本人の返済能力と合わせて、担保として提供する不動産の価値についても審査します。

3．契約・登記手続き

本審査に通過したあとは、契約手続きに移ります。金融機関側が提示した融資金額や金利、返済期間などの条件を確認し、内容に問題がないことを確認したら契約手続きを行いましょう。

抵当権設定登記手続きは契約時に合わせて行われます。基本的に登記手続きは司法書士に依頼するため、司法書士への報酬も発生します。

4．融資実行

契約手続きが終了したら、金融機関から融資額が振り込まれます。返済は翌月から始まりますが、万が一返済が滞った際には金融機関が担保を売却して現金化し、貸付金額の回収をされます。

8. なるべく早く融資を受けるためには

不動産担保ローンでは、担保となる不動産にどれくらいの価値があるのかを調査するために時間がかかります。無担保のローンなら最短即日融資可能ものもありますが、不動産担保ローンの場合は1週間～2週間程度かかると思っておきましょう。

そのため、なるべく早く融資を受けたいと考えているなら、申込みの時点で必要書類をそろえておき、審査通過したらすぐに必要書類を送付することがポイントです。仮審査と本審査では必要な書類が異なるため、仮審査に通過し、本審査に移行した際には、必要書類をすぐに提出できるよう早めに準備しておきましょう。

不動産担保ローンの必要書類は多め！準備は早めに

不動産担保ローンは、不動産を担保として提供することで、比較的低金利で高額な融資を受けられるローン商品です。ただし、万が一返済不能になった際には、担保として提供した不動産を失うことになります。

不動産担保ローンの審査では、申込み者本人の返済能力を判断すると同時に、担保となる不動産の価値を調べるため、無担保ローンよりも必要書類は多めです。中には公的機関へおもむいて取得しなければならない書類もあるため、どのような書類が必要なのかを事前に確認し、申込みの時点で準備しておくとよいでしょう。

そうすることで必要書類をすぐに提出でき、審査にかかる時間を短くできるでしょう。