【第36回】不動産担保ローンの審査内容は？重視される項目と本審査で落ちる理由・対処法

1. 不動産担保ローンはどういう商品？

不動産担保ローンは審査に通らなければ利用できません。はじめに、審査の特徴について解説します。

1-1 不動産担保ローンの特徴とは

不動産担保ローンとは、不動産を担保に融資を受ける有担保ローンの一種です。カードローンやフリーローンなどの無担保ローンと比べて、高額な資金を比較的低金利で借りられる点が特徴です。

なかには1億円以上の借り入れが可能な商品も少なくありません。個人向けと法人・個人事業主向けの2種類に分かれます。

また、返済期間が比較的長く、毎月の返済負担を抑えやすい点も不動産担保ローンの魅力です。基本的にお金の使い道は自由で、法人・個人事業主向けサービスなら事業用資金に充てられます。自分が所有する不動産だけでなく、家族や親族名義の不動産を担保にできる点も特徴です。住宅ローンの残債があっても利用できる商品もあり、がん保障や団体信用生命保険がついたサービスも増えています。

ただし、不動産担保ローンは審査に時間がかかります。担保の価値を正確に評価する必要があるためです。契約時に登記費用や印紙税、事務手数料、保証料などの比較的高額な費用が発生する点にも注意しましょう。不動産担保ローンは、まとまったお金を長期間借りたい場合に適したローンです。一方で、少額を短期間だけ借りたい場合は、手続きや費用面から他のローンの方が向いているケースもあります。

ローンの返済が困難になると金融機関は担保を売却して資金を回収するため、不動産を失います。売却してもローンを完済できないと借金だけが残る事態にもなりかねません。不動産が家族名義だった場合は、家族にも大きな影響が及びます。

1-2 不動産担保ローンの審査は通りやすい？

一般的に不動産担保ローンの審査は通りやすいと言われていますが、だからといって誰でも通るわけではありません。

ここでは、不動産担保ローンの審査が通りやすいといわれる理由と、誰でも通るわけではない理由を整理します。

1-2-1 審査が通りやすいと言われる理由

不動産担保ローンの審査が通りやすいといわれる主な理由は、不動産という担保があることで、金融機関の貸し倒れリスクを抑えられるためです。

もちろん、審査では返済能力も重視されますが、担保となる不動産の価値が高ければ、融資を受けられる可能性が高くなります。

1-2-2 ただし、誰でも審査に通るわけではない

不動産担保ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。

一般的に、金利が比較的高めに設定されているノンバンクは、銀行に比べて審査が柔軟で比較的通りやすいと言われていますが、金利が低めに設定されている銀行は審査のハードルが高い傾向にあります。

そのため、「通りやすいかどうか」は一概には言えません。申込先ごとの審査基準を理解したうえで、自分に合った金融機関を選ぶことが重要です。

2. 個人向け不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査基準は、各金融機関で異なります。個人向け不動産担保ローンの審査で主に重視されるポイントは「申込者」と「不動産」の2点です。

2-1 「申込者」に対する審査で重視される項目

申込者に対する審査では、返済能力の有無がチェックされます。なかでも「収入」「返済比率」「信用情報」の3つは、特に重要な項目です。それぞれ詳しく解説します。

2-1-1 収入

不動産担保ローンは返済期間が長期にわたるケースが多いため、最後まできちんと返済できる「安定した収入」があるかどうかを審査します。

最も重視されるポイントは安定性です。年収が高くても月ごとの差が大きいと審査に悪影響を与えます。安定性に関わる勤務先の規模や勤続年数、雇用形態、完済時の年齢も重要なチェックポイントです。

2-1-2 返済比率（返済負担率）

返済比率（返済負担率）とは、年収に占める「借り入れの年間返済総額」の割合です。

返済比率（返済負担率）＝「借り入れの年間返済総額」÷ 年収

「借り入れの年間返済総額」には、不動産担保ローンのみではなく利用中の借り入れがすべて含まれます。例えば、年収が600万円で年間120万円の返済をしている人の返済比率（返済負担率）は20%です。

ローン審査では、返済比率（返済負担率）が低いほど返済能力に余裕があると判断されます。返済比率（返済負担率）が30%以下なら審査通過の可能性が高く、50%を超えると審査通過は難しくなる傾向があります。

2-1-3 信用情報

信用情報とは、クレジットカードやローンなどの契約内容や利用履歴、返済状況を記録した個人情報のことです。不動産担保ローンの審査では、必ず確認されます。返済遅延や延滞などの履歴がある場合、審査に不利に働く可能性が高くなります。

日本の主な信用情報機関は以下の3つです。

• 株式会社シー・アイ・シー（CIC）：クレジット会社・信販会社・消費者金融など
• 日本信用情報機構（JICC）：消費者金融・信販会社・ネット銀行など
• 全国銀行個人信用情報センター（KSC※）：主に銀行

※KSCは、一般社団法人全国銀行協会（JBA）が運営する信用情報機関

信用情報機関は相互に情報をやり取りしているため、審査を有利にするための虚偽申告は通用しません。信用情報は一定期間（一般的に5年程度）保存され、開示請求によって自分でも確認できます。信用情報を知りたい人は、過去に利用した金融機関が加盟する信用情報機関に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

2-1-4 勤続年数・雇用形態

審査において、勤続年数や雇用形態は、収入の安定性を判断する基準として利用されます。

一般的に勤続年数が長いほど、また正社員であるほど安定した収入があると評価されやすく、転職直後や契約社員もしくはアルバイトなどは正社員に比べると不利に評価される傾向があります。

また、個人事業主やフリーランスの場合、収入の継続性を確認するために、直近数年分の収入実績が重視されます。

ただし、不動産担保ローンでは担保となる不動産の価値も合わせて評価されるため、これらの要素だけで審査結果が決まるわけではありません。

2-1-5 他社借入の状況

審査では、他社からの借入状況についてもチェックされます。

住宅ローンやカードローン、マイカーローンなどの残高は返済比率（返済負担率）に直接影響するため、借入額や件数が多い場合は、「これからまだローンを組んで返していけるのか？」という疑問を持たれる可能性があります。

特に複数の金融機関からの借り入れがある場合や、借入件数が多い場合は注意が必要です。また、借入額だけでなく延滞の有無や返済状況についても確認されます。

これまで安定して返済できていれば大きな問題になりにくいものの、延滞履歴がある場合は審査に不利に働く可能性があります。

2-2 「不動産」に対する審査で重視される項目

不動産の審査では、「土地の価値」「建物の価値」「担保としての余力」の3点が重視されます。

2-2-1 土地の価値

土地の価値は、下記のような指標を用いて各金融機関が独自の方法で計算します。

• 公示地価：法律に基づいて国土交通省が公表する地価の指標
• 基準地価：都道府県が公表する基準地の地価
• 路線価：国税庁が公表する相続税・贈与税の評価額
• 固定資産税評価額：市区町村が公表する固定資産税の基準になる地価
• 実勢価格：実際に市場で取引される価格

金融機関によっても重視する項目は異なり、計算方法も一様ではありません。リスクを下げるため、算出した価値に6割～8割程度の掛け目をかけて低めに評価するケースが一般的です。

2-2-2 建物の価値

建物の価値は、一般的に以下の計算式で算出されます。

建物の価値＝再調達価格×（残存年数÷法定耐用年数）

再調達価格とは、その建物を再度建てる際に必要な費用です。金融機関が建物構造ごとに定めた1平方メートルあたりの建築単価に床面積をかけて求めます。

耐用年数とは、減価償却資産を使用できる期間です。法律で定めた耐用年数を法定耐用年数、耐用年数から経過年数を差し引いた年数を残存年数といいます。鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数は47年、木造住宅は22年です。例えば、再調達価格が4,400万円、築10年の木造住宅の価値は、4,400万円×（12年÷22年）＝2,400万円です。

土地と同様に建物も、計算した価値よりも低めに評価されます。特に、法定耐用年数を超えた建物については、評価がつかない、あるいは極めて低く見積もられるケースが多く、担保として認められない場合がある点には注意が必要です。このような場合には、建物ではなく土地の価値を中心に評価が行われることが一般的です。

土地と建物の価値を評価した結果、「返済ができなくなったときに担保を処分しても資金を回収できない」と金融機関が判断すると審査落ちします。

2-2-3 担保としての余力

不動産担保ローンでは、土地や建物といった不動産の価格だけでなく、「担保としての余力がどれだけあるか」もチェックされます。

担保としての余力とは、「不動産の評価額から現在の借入残高を差し引いたもの」で、すでに住宅ローンなどの抵当権が設定されており、その残高が多いと新たに融資を受けることは難しくなります。

不動産担保ローンを利用する際には、担保となる不動産の評価額の高さだけでなく、既存の借り入れとのバランスを踏まえた「担保としての余力」が審査に大きく影響すると考えましょう。

3. 不動産担保ローンの審査の流れ｜仮審査と本審査の違い

不動産担保ローンの審査は、基本的に「仮審査」と「本審査」の2段階で進みます。

ここでは、審査の流れとチェックされる内容の違いを整理し、解説します。

3-1 仮審査で見られるポイント

まず、仮審査では申込者の基本的な返済能力や、担保となる不動産の概要をもとに、融資が可能かどうかを大まかに判断します。

具体的にチェックされる項目は、以下の通りです。

• 年収
• 勤務状況
• 他社借入の有無
• 担保となる不動産の所在地や種類

仮審査は簡易的な審査のため、提出する書類も少なく、比較的短時間で結果が出る点が特徴です。

3-2 本審査でチェックされる内容

仮審査に通ったら、いよいよ本審査に進みます。

本審査では、仮審査よりも詳細な情報をもとに、融資の可否や条件が最終判断されると思っておきましょう。

具体的には、提出書類をもとに収入や信用情報を精査され、不動産の現地調査や評価も行われるなど、金融機関側は担保価値や返済能力に問題がないかを総合的に確認したうえで、最終的な融資額や金利が決定されます。

3-3 仮審査に通っても本審査で落ちる理由

仮審査に通っても、本審査で否決されるケースはあります。

なぜなら、仮審査はあくまでも簡易的な審査のため、本審査にて詳細にチェックした結果、審査基準を満たしていないと判断され、審査に通らない可能性があるからです。

例えば、申告内容と提出書類の内容が合わない場合や、担保となる不動産の評価が予想よりも低かった場合などは、本審査で落ちることが考えられます。

4. 不動産担保ローンで審査落ちする人の特徴

ここでは、不動産担保ローンで審査落ちしやすい代表的なパターンを整理して紹介します。

4-1 担保条件に問題がある（エリア外・売却困難など）

不動産担保ローンを提供する金融機関によっては、担保となる不動産の所在地（地域）を限定しているケースもあります。

また、再建築不可物件など、流動性が低く売却が難しい不動産は、担保としての評価が低くなりやすく、審査通過が難しくなる傾向があります。

4-2 返済能力に余裕がない

住宅ローンを返済中でも担保として利用できる不動産担保ローンもあります。ただし、住宅ローンの残債が不動産の価値を上回っている場合は、担保としての余力が不足していると判断され、審査に通りにくくなります。

4-3 信用情報や支払い状況に問題がある

信用情報に問題があるケースは、審査に通りにくいと思っておきましょう。

例えば、担保となる不動産の固定資産税を納めていない場合、支払管理能力に不安があると判断され、申込者の信用度に問題があるとみなされるため、審査に不利に働きます。

4-4 書類不備や申込内容に不備がある

提出書類や申込内容の不備も、審査落ちにつながる要因の一つです。

不動産担保ローンでは提出する書類が多く、不備があると追加や再提出を求められ、内容によっては審査落ちになる可能性もあります。

5. 不動産担保ローンの審査通過率を上げる具体的な対策

不動産担保ローンの審査は、事前の対策によって結果が変わることも珍しくありません。
ここでは、審査の通過率を上げるために意識したい具体的な対策について解説します。

5-1 借入希望金額を調整する

借入希望金額が大きすぎると、返済比率（返済負担率）が上がり、審査に通りにくくなります。

担保となる不動産の評価や自分の年収に対して無理のない借入希望金額に調整することで、審査に通過できる可能性が高まります。

5-2 他社借入を整理する

他社からの借り入れが多いと、新たな借り入れを行うことによって返済比率（返済負担率）が上がり、審査に通りにくくなってしまいます。

不動産担保ローンの審査に通過したいなら、事前に他社からの借り入れはできるだけ完済もしくは少なくしておきましょう。

5-3 金融機関を見直す（銀行・ノンバンク）

審査基準は金融機関によって異なります。仮に銀行に申込んで審査に落ちたとしても、ノンバンクなら審査に通る可能性があります。

一般的に銀行は金利を低く設定しているため、審査基準が比較的厳しい傾向にあり、逆にノンバンクは金利を高めに設定していることから、審査に通りやすい傾向があります。

自分の条件に合った金融機関を選ぶことも、重要な対策の一つだと考えましょう。

5-4 書類を正確に準備する

不動産担保ローンの審査では、多くの書類を提出しなければなりません。また、内容も審査に大きく影響します。

提出した書類に不備や記載ミスがある場合、審査が遅れる原因になるだけでなく、審査担当者からの評価が下がる原因にもなるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

5-5 担保評価を事前に把握しておく

担保となる不動産の評価額を事前に確認しておくことで、現実的な借入可能額を把握しやすくなります。

不動産の評価額に対して担保余力が少ない場合は、借入希望金額の見直しやほかの選択肢も検討しましょう。

6. 不動産担保ローンの審査に通らない場合はどうする？

不動産担保ローンの審査に落ちた場合は、下記のような方法を検討しましょう。

6-1 他の金融機関に申込む

不動産担保ローンの審査基準は金融機関によって大きく異なるため、ほかの金融機関なら審査に通る可能性があります。ただし、むやみに申込めばいいというわけではなく、各金融機関の申込条件や評判などをチェックして、通過の可能性がある金融機関に申込みましょう。

また、ノンバンクを選ぶ、不要なカードローンやクレジットカードを解約する、借入希望額を見直すといった対策も有効です。

6-2 他のサービスを利用する

担保となる不動産に十分な価値がない場合は、無担保で利用できるカードローンやビジネスローン、公的融資の活用も検討しましょう。特に少額の借り入れであれば、契約時の費用が抑えられる無担保ローンのほうが適している場合があります。

まとまったお金が必要な場合は、不動産を売却する、リースバックやリバースモーゲージを利用するなどの方法も選択肢に入ってきます。

• リースバック：自宅を買い取ってもらい、家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組み
• リバースモーゲージ：自宅を担保に融資を受け、契約者の死亡時に自宅を売却して完済する仕組み

ただし、いずれの方法も家族や親族に影響を及ぼす可能性が高いため、事前に相談し、理解を得ておくことが重要です。

住宅ローンの返済中は自宅を第三者に貸し出せませんが、不動産担保ローンなら賃貸が可能です。例えば、自宅を担保にしてお金を借り、さらに人に貸して家賃収入を得るといった使い方ができます。不動産の価値が高いなら不動産担保ローンを利用できる可能性があるため、諦めずに対策を講じてチャレンジしてみてください。

6-3 再申込みのタイミングを待つ

もし審査に落ちた場合でも、条件を見直して再度申込むことは可能です。

ただし、短期間に複数の申込みを繰り返すと、「この人は資金繰りに困っている」と判断される可能性があるため、注意が必要です。

再申込みを行う場合は、借入希望金額の調整や他社からの借り入れの整理、信用情報の改善など、審査に影響するポイントを見直したうえで、一定期間を空けてから申込むことをおすすめします。

7. 不動産担保ローンの審査は「対策」で結果が変わる

不動産担保ローンでは申込者の返済能力と不動産の両方が審査されるため、ハードルが高いと思う人もいるでしょう。ただし、重視されるポイントを理解して対策を講じれば、過剰に怖がる必要はありません。
工夫次第で審査通過の可能性を高められる場合もあります。今回紹介したポイントを参考にして、自分に合った不動産担保ローンに申込んでみてはいかがでしょうか。